700億目標解構 綠城高端豪宅去化難題待解

  近日,花旗在一份研究報告中稱,預計綠城中國控股有限公司今年銷售總額將達700億元人民幣,較去年621億的合同銷售金額增長近13%。

  毫無疑問,圍繞2014年開發商生存環境的一系列猜測與討論,在春節過後達到瞭前所未有的程度。穆迪投資者服務公司就指出,中國房企銷售增長在去年中已開始呈現放緩跡象,預計中國房地產開發商的合約銷售增長,將由去年的26.6%大幅放緩至今年的10%左右。

  這一分析對於2014年的綠城中國來說似乎恰好吻合。

  而作為調控眾矢之的,今年的豪宅市場在外界看來前景不明。花旗認為,綠城中國今年的去化率料會跌至40%-45%,較歷史平均水平70%為低。

  豪宅項目的低去化率已然成為瞭綠城中國難以逃避的難解之題。在這種情況下,綠城中國能否順利實現700億銷售?

 去化難題

  2月10日,綠城相關負責人在接受觀點地產新媒體采訪時,並未透露今年其銷售預期,但否認瞭花旗報告中去化率下降的說法。

  "這與我們去年(去化率)基本持平,40%-45%屬於限購之後公司的正常去化水平,在預期之內。"該人士表示,去化率偏低主要是受到限購、限貸的影響,去化率70%出現在沒有限購的時候。

  "相比2011、2012年,去化率已經有所好轉,之前最差的時候隻有30%青年首次購屋優惠房貸2016條件。"該人士如是說。

  不過,在行業人士看來,綠城不到50%的去化率,和別的開發商6、7成去化相比,有明顯的差距。

  "實際上,綠城的豪宅產品從2011年以來就一直受影響,2011、2012、2013年整個去化都是慢的。我也不覺得今年他們在這方面會有很大的改善,況且今年消極的因素還不少。"

  該分析人士進一步指出,今年國內高端住宅整體趨於謹慎,這主要還是與國傢的政策有關系。

  "國傢現在要做反貪反腐,這個不僅會使高端消費、高端餐飲、奢侈品受到沖擊,高端住宅市場也會比較謹慎。一方面,從消費結構上來看,豪宅的購買力較大一部分是來自公務員。盡管不一定是以公務員的名字買,但這一塊占較大比例。另一方面,今年整個GDP的增速仍在放緩,同時,信貸又偏緊。這種情況下,不太指望豪宅市場。"

  值得註意的是,針對自身的去化問題,綠城中國並非全無意識。2012年,該公司就曾公開宣佈要改變一些貨量的安排,調整產品組合。

  據該公司內部人士介紹,從去年開始,綠城中國已經在戶型方面有所調整,增加瞭一些迎合市場的中小戶型。

  "已經建好的,或者已經拿瞭預售證的項目,就沒辦法改動瞭,所以這部分現在還是以大戶型為主。但去年開始,在新推的項目中,我們已經把比較迎合市場的中小戶型推向瞭市場,這部分的去化率是可以的。如果舊的樓盤,中小戶型的房源就不會特別多,如果是新推的部分,我們希望這類產品占到一半左右的比重。"

  據瞭解,今年,綠城去年在義烏購入的項目,以及他們與九龍倉合作的大連項目將會推盤,而戶型方面比較迎合市場。

 綠城的700億車貸雲林林內車貸

  不過,投資者對此似乎並不買賬。

  花旗就表示,盡管綠城中國已改變產品組合,傾向推出平價小單位以加快資金周轉,但成效尚需時日。

  另有專業人士指出,綠城與融創合作的項目,在戶型、產品組合方面的確有所改變,比如上海的綠城·禦園,與他們傳統的項目有所區別,更強調瞭從銷售角度設計的產品戶型。不過,綠城至少有7成的產品還是在140平方米以上,而且這部分產品已經定型,很難調整,若在這些豪宅項目之中,安排太多剛需產品,也不利於公司品牌的維護。

  "倒過來講,他們雖然在產品組合上有改變,但可能也就隻有5-10個百分點,不太可能有大規模的改變。因為畢竟去年他們沒有大規模的拿地。"

 &綠地信貸年息借貸增貸轉貸台中汽車貸款房貸emsp;該人士續稱,納儲滯後或會拖累其今年業績。

  "綠城中國要達到700億的銷售額,也不會是一帆風順的,畢竟他們去年沒有拿多少地。若以700億為目標,同比增長的13%還是建立在現有貨量的基礎上。"

  據瞭解,截止目前,綠城中國仍擁有2000億-3000億的可售貨值,今年其可售貨值應該在1400億上下(1400億-1500億之間)。

  "從綠城的增長態勢來看,該公司也不是刻意去追求規模增長。所以,今年他們的銷售也就差不多這個水平,很難超出很多。一個不能忽略的問題是,如果今年信貸按揭收緊,長三角地區市場沒有預期的那麼好,綠城中國的銷售也有可能沒有增長。"

  上述人士補充表示,由於該公司基本都是現有的土地儲備供應的貨量,相對來說比較成熟。銷售節奏不像新貨,能夠大量推出,馬上就能看得到增長。

  花旗亦指出,經過過去數年迅速擴張後,綠城中國將更多註意力放在優化內部營運,而非追求規模增長,未來幾年或步入整固期,土地儲備增長或放緩。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-11/08302602615.shtml


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